Hay una buena razón por la que millones de personas sintonizan cada semana para ver Fixer Upper, Flip o Flop, Rehab Addict y This Old House. Ya sea que estén interesados en cambiar de casa, renovaciones o programas que se centran en agentes de bienes raíces, los estadounidenses claramente tienen una obsesión con la industria de la vivienda y las carreras que giran en torno a ella. Pero no son solo los programas de televisión los que nos cautivan. Los bienes inmuebles son la inversión más favorecida entre los estadounidenses, según GALLUP News. De hecho, el 34 por ciento de las personas dice que es la mejor inversión a largo plazo que existe.
Para comprender mejor cómo las personas están ganando dinero en el mercado de la vivienda (y desacreditar algunos conceptos erróneos importantes de televisión en el camino), conversamos con cuatro mujeres que han hecho sumas impresionantes a través de todo tipo de proyectos inmobiliarios. Ya sea que se trate de un trabajo secundario o de su carrera en toda regla, así es como lo hacen las personas reales, no las estrellas de televisión.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Ubicación: Suburbios de Chicago
Ocupación: gerente de comunicaciones y blogger en Read My Flips
Número de propiedades: 2 (por ahora)
Años en el sector inmobiliario: 1.5
Dinero ganado hasta ahora: $ 117, 000
¿Qué te atrajo de los bienes raíces? Siempre he visto la propiedad como la base de la riqueza a largo plazo. Conduce los altibajos económicos un poco mejor. Es propiedad, es tierra, tienes algo. No es como una acción que realmente no sabes lo que tienes.
¿Cómo empezaste? Mi novio John y yo comenzamos a salir, y él había cambiado antes. Es un agente de bienes raíces con licencia en Mark Allen Realty. A los seis meses de haber salido, estábamos comprando nuestra primera propiedad y la invertimos.
¿Es importante tener una pareja? No podría hacer esto sin John. Él hace todo el análisis de mercado, y hace mucho trabajo, así es como ahorramos mucho dinero. Es un trabajo de tiempo completo entre nosotros dos.
La parte más difícil: el mayor obstáculo es pasar de cero a una propiedad. Una vez que haya pasado por el primero, hay tanto aprendizaje que sucede que queda muy claro si vale la pena hacerlo nuevamente. Estamos haciendo ofertas todo el tiempo ahora.
Encontrar contratistas confiables y razonables es otro gran desafío: es casi como dos extremos opuestos del espectro. Si son confiables, lo más probable es que cobren mucho más.
Y el proceso de permisos puede ser abrumador. No creo que mucha gente entienda lo burocráticas que pueden ser las aldeas. Por ejemplo, tramitamos documentos para obtener un permiso y nos lleva de un mes a seis semanas recuperar cualquier cosa. Y no puede tocar la casa antes de obtener el permiso.
"Debería escribir un libro llamado 'Lo que HGTV no te está diciendo'".
Cuánto dinero necesita para comenzar: debería escribir un libro llamado Lo que HGTV no le está diciendo . Lo que me vuelve loco son sus cálculos rápidos. Hay costos de mantenimiento, impuestos, seguros, intereses, todas esas cosas se suman. Tampoco tienen en cuenta los costos inmobiliarios. En la casa que volteamos que se vendió por $ 275, 000, gasté $ 13, 760 en costos de bienes raíces.
Debe presupuestar los costos de cierre de la compra, que son el 1.5 por ciento del precio de compra, los costos de cierre de la venta, que son el 1.5 por ciento del valor después de la reparación (ARV), los honorarios de los agentes inmobiliarios, que son el 5 por ciento del ARV, y costos de mantenimiento que cubren impuestos, seguros, servicios públicos e intereses, que generalmente calculo entre $ 1, 000- $ 1, 500 por mes. Luego tiene que agregar todo eso al costo de la propiedad y los costos de la renovación. Por lo general, hacemos un búfer de 5-10 por ciento para los costos inesperados que surgen durante la renovación. Y tienes que preguntarte, ¿puedo permitirme perder dinero con esto? porque eso puede suceder
Los mejores consejos para principiantes: duplica la cantidad de tiempo que crees que necesitarás dedicarle. Si cree que tomará un mes, cámbielo a dos. Y su primer proyecto siempre tomará mucho más tiempo porque todavía está probando las aguas, y luego, una vez que sepa lo que le gusta, simplemente lo repetirá de casa en casa.
Jamie Crouch, 33, Agente y Gerente de Propiedad
Ubicación: Tulsa, Oklahoma
Ocupación: corredor de bienes raíces, empresario y administrador de propiedades
Número de propiedades: 4 (incluida su propia casa) más 35 que administra
Años en el sector inmobiliario: 14
Dinero ganado hasta ahora: $ 200, 000 +
¿Qué te atrajo de los bienes raíces? Cuando posee propiedades a largo plazo, lo llamamos dinero para despertar porque tan pronto como se despierta, gana dinero al ser propietario de propiedades en alquiler. Están generando ingresos sin que tengas que ir a trabajar. Es un buen recurso secundario, y cualquiera puede hacerlo. En lugar de tener un 401k, mi jubilación serán nuestras propiedades de inversión. Cuando me acerque a la edad de jubilación, se pagarán, por lo que todo ese flujo de efectivo del alquiler será lo que gane para mi jubilación.
¿Cómo empezaste? Los bienes raíces están en mi sangre. Mis padres eran dueños de propiedades de alquiler cuando era un niño, y a los 19 años me preguntaron si estaría dispuesto a comenzar a administrarlos. Cuando fui a la universidad trabajé en bienes raíces y obtuve mi licencia de bienes raíces.
Comenzamos construyendo nuestra propia propiedad (mi esposo es un contratista), y luego vendiendo esa casa, pudimos ganar suficiente dinero para dejar y comenzar a invertir en bienes raíces.
¿Es importante tener una pareja? Mi esposo es mi trabajo libre. Es muy útil y trabaja para una empresa de contratación comercial.
La parte más difícil: la parte más difícil para mí fue comenzar. Antes de 2008, la industria de préstamos era muy diferente. Ahora, más prestamistas requieren un pago inicial de alrededor del 20 por ciento, por lo que es muy difícil comenzar si no tiene el efectivo.
La mejor manera de comenzar es convertir su casa en una propiedad de alquiler cuando esté listo para mudarse, así es como la mayoría de las personas lo hacen porque es difícil obtener el 20 por ciento requerido. Una vez que comience, se vuelve infinitamente más fácil.
"Si no sabes nada al respecto y te lanzas a ciegas ... un mal trato te eliminará por completo".
La parte más gratificante: es difícil hacer crecer su riqueza y bienes raíces ha sido un gran recurso para que mi esposo y yo hagamos eso. Comenzamos a invertir en nuestros veinte años.
Cuánto dinero necesita para comenzar: depende de muchos factores. Los bienes inmuebles no están cortados y secos. Cada trato es diferente. Recomiendo la "regla del 50 por ciento": si tiene una propiedad que le interesa, puede investigar por cuánto se alquilaría y luego calcular que aproximadamente el 50 por ciento de ese alquiler será para gastos, seguros, reparaciones, etc. Luego determina cuál será el pago de su hipoteca y si el efectivo fluye, y está ganando dinero, entonces se justifica investigarlo más a fondo.
El mejor consejo para principiantes: debe averiguar qué quiere que haga el sector inmobiliario por usted. ¿Desea que sea su plan de jubilación y lo ayude a complementar eso? ¿Estás tratando de ganar dinero rápido? Tienes que averiguar qué objetivo tienes y luego encontrar a alguien en tu área, un mentor, que pueda guiarte y explicar los entresijos.
También debe asegurarse de tener un buen equipo: un contratista que conozca y en el que confíe, un contador público certificado que lo guíe a través de sus impuestos, un administrador de la propiedad si no va a querer administrarlo usted mismo y un agente inmobiliario especializado en inversiones. Si no sabes nada al respecto y te lanzas a ciegas, entonces un mal trato te eliminará por completo.
Nichole Stohler, 44, empresario
Ubicación: Scottsdale, Arizona
Ocupación: emprendedor, hogar multifamiliar e inversionista hotelero
Número de propiedades: 1 hotel y 3 casas
Años en el sector inmobiliario: 8
Dinero obtenido hasta el momento: "Cuadruplicamos nuestra inversión inicial en 2012 en cuatro años".
¿Qué te atrajo de los bienes raíces? Llevamos dos años casados; realmente no teníamos dinero, así que pasaba mucho tiempo leyendo libros de finanzas personales y, a través de ese proceso, me encontré con papá rico, padre pobre . Nos inscribí de inmediato para ir a un seminario de bienes raíces para aprender sobre inversiones, y nos metimos de inmediato.
¿Cómo empezaste? Descubrimos que la universidad en nuestra ciudad era propietaria de varias propiedades, pero no quería administrarlas, por lo que las obtuvimos a través del financiamiento del vendedor. No tuvimos que pedir préstamos, pero sí tuvimos que hacer un pago inicial, y utilizamos anticipos de tarjetas de crédito para hacerlo. Realmente no sabíamos lo que estábamos haciendo. La realidad es que el seminario te entusiasma, pero no se trata de una gestión práctica y de lo que realmente implica. Había tantas piezas que no entendimos.
No tuvimos éxito en eso. Terminamos teniendo que devolver las propiedades, perdimos dinero durante ese tiempo y teníamos deudas por los anticipos de tarjetas de crédito. Me despertaba por la noche, sin poder dormir, preguntándome cómo íbamos a salir de este agujero. Nuestra solución fue vender nuestra casa y mudarme con mis padres.
No volvimos a invertir durante mucho tiempo. Luego, en 2011, volví a tener el error y pensé que podríamos hacer un mejor trabajo. Hemos tenido éxito la segunda vez, pero nunca olvidamos lo que pasamos al principio.
"Me despertaba por la noche, sin poder dormir, preguntándome cómo íbamos a salir de este agujero".
¿Es importante tener una pareja? No creo que sea necesario, pero ayuda compartir la carga de trabajo.
La parte más gratificante: ayudar a las personas. Mi esposo está muy orgulloso de uno de nuestros administradores de propiedades. Cometió algunos errores al principio de la vida y pasó tiempo en la cárcel por delitos no violentos, por lo que nadie le daría una oportunidad. Mi esposo vio que era un gran trabajador y alguien con habilidades de liderazgo, por lo que lo ayudó a aprender las cuerdas. Y cuando vendimos esa propiedad, mi esposo recomendó a ese mismo caballero a los nuevos propietarios, lo aceptaron, aumentaron su salario y ahora administra tres propiedades.
¿Cuánto dinero necesita para comenzar? ¿Va a vivir en la propiedad o ya tiene su propia residencia principal y la comprará únicamente como una propiedad de inversión? Esa es una decisión realmente importante porque si va a vivir en la propiedad, puede obtener un préstamo de la FHA (administración federal de vivienda), un préstamo VA (asuntos de veteranos) o un préstamo con muy poco dinero inicial. De hecho, un VA tiene cero dinero inicial.
Depende del mercado, pero ahora necesita alrededor del 25 por ciento del precio de compra. Para la mayor parte del país en este momento, podría calcular alrededor de $ 200, 000 para una casa, y necesitará el 25 por ciento de eso. También necesitarás algunas reservas.
El mejor consejo para principiantes: los bienes raíces están bien, bien valen la pena, pero no son perfectos, así que cumpla sus expectativas al nivel correcto. Planifique una construcción lenta, tal vez una propiedad al año.
Además, pida ayuda. La mayoría de los otros inversores lo ayudarán: vaya a un grupo comunitario o un Meetup. Y BiggerPockets.com es, sin lugar a dudas, uno de los recursos gratuitos más valiosos para cualquiera que quiera invertir en bienes raíces.
Keisha Blair, 40, Propietario
Ubicación: Ottawa, Canadá
Ocupación: Propietario, Emprendedor
Número de propiedades: 3 (2 en Canadá y 1 en Nueva York)
Años en el sector inmobiliario: 10
Dinero ganado hasta ahora: me ha brindado el tipo de libertad financiera donde sé si necesito tomarme un tiempo libre. Después de la muerte de mi esposo, tomé un año sabático no pagado y los bienes raíces estuvieron detrás de eso. Y una de las razones por las que puedo permitirme poner a mis tres hijos en una escuela privada es por los bienes raíces.
¿Cómo empezaste? Comencé hace una década cuando me di cuenta de que las pensiones de los empleadores simplemente no proporcionaban lo que podrían ser. Comenzamos a invertir en bienes raíces para compensar esa brecha. En ese momento no estaba realmente interesado en la idea de acciones. Estaba más interesado en inversiones tangibles que podía ver. El sector inmobiliario era uno de esos activos tangibles por los que podía conducir todos los días y mirar. Empezamos poco a poco con solo un condominio en nuestra área que no sería difícil de alquilar porque estaba en un área que estaba cerca de escuelas, parques, paradas de autobús y varias comodidades.
¿Es importante tener una pareja? Comencé a invertir en bienes raíces cuando mi esposo estaba vivo. Lo hicimos juntos. [Después de su muerte] Decidí conservar [las propiedades] e ir solo. Mantuve todas mis inversiones y es lo mejor que he hecho. Animaría a las mujeres solteras o incluso a las viudas a considerar los bienes inmuebles como una inversión. Se puede hacer solo.
"Cuando la vida da un giro repentino, es como, gracias a Dios, tengo estas inversiones. Las mujeres deberían pensar en diversificar sus inversiones. Siempre es bueno estar preparadas".
La parte más desafiante: después de que mi esposo falleció, fue realmente desafiante. Haría la mayor parte del trabajo en términos de propiedad y mantenimiento. También era contador público certificado, por lo que haría la contabilidad en el momento de los impuestos. Terminé contratando a un administrador de la propiedad. Era más caro, pero más conveniente.
La otra cosa que encuentro desafiante son las vacantes. Digamos que tiene una vacante durante seis meses, tiene que llevar la propiedad durante ese tiempo sin obtener ningún ingreso. Y con las vacantes viene la rotación y la necesidad de volver a preparar la propiedad para los nuevos inquilinos. La rotación es costosa.
La parte más gratificante: la flexibilidad para tomarse un tiempo libre, cuidar a los niños pequeños o perseguir otros intereses o carreras. Ni siquiera me metí en eso pensando en estas cosas, pero luego mi esposo murió cuando yo tenía solo 31 años. Cuando tu vida de repente da un giro, entonces estás como, gracias a Dios tengo estas inversiones porque me ayudarán a tomar cuidado de los niños Las mujeres deberían pensar en diversificar sus inversiones. Nunca se sabe y siempre es bueno estar preparado.
Cuánto dinero necesita para comenzar: necesita tener fondos suficientes y un colchón financiero. Hay varias formas de hacerlo: apalancamiento, refinanciamiento, HELOC (línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda). Pero sea lo que sea, no te aproveches demasiado.
Es difícil determinar una cifra, pero necesita tener suficiente para el pago inicial y el mantenimiento. Para el mantenimiento, dejé una pequeña cantidad como $ 150 por mes. Lo suficiente para que si algo sucede, si hay una emergencia, puedo financiarlo.
También debe presupuestar de tres a seis meses sin inquilino. En la mayoría de los casos, terminas con una propiedad sin inquilinos y no puedes anunciar para inquilinos hasta después de la fecha de cierre, por lo que te retrasas quizás cuatro meses, el peor de los casos, seis meses. Puede descubrir que no son ideales y tiene que rechazarlos porque cree que podría no funcionar. He tenido que renunciar a los ingresos para poder encontrar el inquilino adecuado.
El mejor consejo para principiantes: mi mejor consejo es buscar en áreas donde los precios de las propiedades no solo estén aumentando, sino que también sean atractivos para los inquilinos, alrededor de universidades, cerca de negocios, en el corredor del centro. A pesar de que tiende a ser un poco más caro, definitivamente funciona porque el riesgo de vacantes y rotación es menor. Y nunca invierto en una propiedad en la que no viviría.
